Introduction
Saviez-vous que plus de deux tiers des propriétaires en France déclarent avoir eu au moins une mauvaise surprise après l’achat de leur maison ?
(Cf. Baromètre Qualitel – Ipsos 2022)
Acheter une maison, c’est souvent le projet d’une vie, mais comment être surs de faire le bon choix quand on achète un bien immobilier ? Quels facteurs prendre en compte avant d’acheter une maison ?
Certains critères paraissent évidents, comme l’emplacement, la proximité avec les transports et les services, pourtant, trop de visites se font sans vérifier des éléments essentiels.
Si vous cherchez à acquérir une maison à Nîmes ou dans Gard, cet article est pour vous.
Quels sont les points souvent mésestimés avant d’acheter une maison ?
Voici 10 vérifications incontournables, souvent négligées, qui peuvent vous éviter de mauvaises surprises – et vous permettre d’aborder votre projet immobilier en toute sérénité.
Numéro 1. L’exposition : un facteur clé de confort… et d’économie
Une bonne exposition améliore le confort thermique et la luminosité, et peut vous faire économiser sur le chauffage.
- Utilisez Google Maps ou un simulateur d’ensoleillement pour vérifier l’orientation.
- Observez les obstacles naturels (arbres, murs, bâtiments voisins).
- Envisagez le positionnement des pièces selon votre mode de vie (ex. : cuisine à l’est pour le soleil du matin).
Une grande baie au sud est idéale en hiver, mais peut nécessiter des protections solaires pour l’été. En rénovation, cela se gère !
Numéro 2. Observer l’état général du bien que vous visitez.
L’état général du bâtiment : ce que l’œil doit apprendre à repérer
Avant de tomber sous le charme du parquet ou de la cheminée, prenez un peu de recul :
- Façades : fissures, traces d’humidité ? cela peut-être l’indices des problèmes structurels.
- Toiture/charpente : ondulations, tuiles cassées ? observer l’état du toit pourra vous éviter des surprises couteuses par la suite.
- Intérieur : sols plans, murs sains, fenêtres récentes ou à changer ?
En cas de doute, faites une contre-visite avec un professionnel, architecte ou artisan, pour évaluer les risques et les coûts cachés.
Numéro. 3. L’histoire de la maison : un passé qui peut révéler l’avenir
Une maison ancienne peut avoir été modifiée, agrandie, transformée… mais pas toujours dans les règles.
- Demandez aux vendeurs les dates et natures des travaux réalisés.
- Vérifiez l’évolution de la construction dans le temps sur le site remonter le temps.
- Recherchez les permis de construire ou déclarations préalables en mairie.
- Méfiez-vous des rénovations trop récentes, qui peuvent masquer des défauts (humidité, amiante, etc.).
NOTA BENE. En rénovation, les matériaux utilisés doivent être adaptés à la structure d’origine, surtout dans les maisons en pierre ; certains isolants sont peu ou pas adaptés à ce type de bien (Pour plus d’information à ce sujet vous pouvez lire mon article : Quel isolant choisir pour rénover sa maison ?)
Numéro 4. Surface réelle vs surface déclarée : attention aux écarts
Un écart entre la surface annoncée et la surface réelle peut créer des problèmes au moment de futurs travaux ou en cas de revente.
- Vérifiez les plans (ou le mesurage Loi Carrez dans le cas d’un appartement).
- Demandez si les surfaces aménagées (combles, garage, véranda) ont été déclarées.
- Certains travaux non déclarés peuvent bloquer un futur permis de construire.
En cas de doute, votre notaire ou un architecte peut vous aider à éclaircir ces éléments juridiques et techniques.
Numéro 5. Les réseaux (eau, assainissement, électricité) : ce que vous ne voyez pas compte énormément
Dans le cas d’une maison individuelle, je vous invite à bien vérifier si le bâtiment est raccordé au tout à l’égout ou si une fosse septique est présente sur la parcelle.
Parfois certaines maisons anciennes ont été raccordées dans un deuxième temps ; le cas échéant il est possible qu’une ancienne fosse ou cuve existe sur la parcelle et vous devriez en vérifier l’état.
Vous pouvez également examiner la présence d’un puits, qui nécessite une déclaration si cela n’est pas déjà fait. Généralement les notaires sont attentifs à ce dernier point.
En ce qui concerne le réseau des eaux pluviales (tout ce qui concerne la collecte des eaux de pluie : gouttières, descentes de toit, regards, etc.), vérifiez les possibilités d’écoulement, notamment si le bien se trouve en zone inondable ou dans une zone de retrait et gonflement d’argile.
Ces informations sont en principe présentes sur le dossier de diagnostic techniques du vendeur, mais vous pouvez le retrouver par vous-même sur le sites gouvernementaux Géorisques ou Géoportail de l’Urbanisme.
Ce qui nous amène au point
Numéro 6. Zones à risque : gare aux contraintes d’urbanisme spécifiques
Acheter dans une zone inondable, à risques naturels ou dans un secteur protégé peut restreindre vos possibilités de travaux :
- Extension, modification de façade, changement de destination (ex. : garage → chambre) peuvent être interdits ou très encadrés.
- En zone argileuse, les fissures peuvent signaler des désordres structurels coûteux à réparer.
Ces informations figurent dans le diagnostic technique global et sur le règlement d’urbanisme de la ville. Un architecte peut vous aider à les lire.
Numéro 7 : L’installation électrique : un poste souvent sous-estimé
Un réseau électrique vétuste peut limiter vos aménagements futurs ou poser des risques.
- Vérifiez l’âge de l’installation.
- Analysez le diagnostic électricité.
- Faites estimer le coût de la mise aux normes, notamment pour la cuisine ou les pièces d’eau.
Un poste de dépense parfois conséquent mais essentiel à la sécurité et au confort.
MEMO. Un diagnostic électricité doit être fourni dans le cas où l’installation d’électricité du logement a plus de 15 ans. Ce dernier contient des informations sur l’état du réseau existant, mais seuls les constituants visibles et visitables de l’installation sont évalués, sans démontage des installations à l’exception des capots des tableaux électriques quand cela est possible.
Numéro 8 : Les servitudes : des droits et des contraintes
Le terrain ou la maison peuvent être grevés de servitudes de passage, d’écoulement des eaux ou de vue.
- Certaines peuvent empêcher une extension, la construction d’une piscine, ou limiter vos clôtures.
- Elles figurent dans le titre de propriété et seront mentionnées par le notaire.
Si vous avez un doute, demandez une analyse par un architecte ou un expert dans le domaine avant de signer.
Numéro 9 : Les projets à venir dans le quartier : un sujet à double tranchant
- Un projet de lotissement ou d’immeuble peut déprécier votre bien ou altérer votre vue.
- À l’inverse, des travaux d’aménagement urbain peuvent en augmenter la valeur.
Vous pouvez vous rendre à la mairie et demander des informations auprès du service d’urbanisme à ce sujet.
Numéro 10 : La faisabilité de vos travaux : méfiez-vous des promesses orales
« Vous pourrez faire une piscine ici » ou « vous pouvez ouvrir un mur là » : ces affirmations doivent être vérifiées en mairie ou avec un professionnel.
- Consultez le PLU.
- Étudiez les règlements de lotissement.
- Demandez un avis professionnel sur la faisabilité et la compatibilité des travaux que vous imaginez.
L’architecte est votre meilleur allié pour sécuriser votre projet et anticiper vos démarches.
Conclusion : Acheter une maison ne se résume pas à un coup de cœur
Acheter une maison à rénover, c’est un projet passionnant mais exigeant. Une analyse rigoureuse en amont vous permettra :
- D’éviter les pièges techniques ou juridiques
- D’anticiper les travaux nécessaires
- De vous projeter plus sereinement dans un habitat sain, confortable et durable
Besoin d’un œil professionnel pour sécuriser votre achat ?
En tant qu’architecte, je vous accompagne avant même la signature pour décrypter les documents techniques, évaluer les travaux et vérifier la faisabilité de vos envies.
pour un rendez-vous de visite conseil avant achat ou une étude de faisabilité.
Bonjour,
je suis Carmen, architecte à Nîmes
Diplômée depuis 2011, j’ai crée mon cabinet en 2022. Je partage sur ces blogs des conseils, des curiosités et des sujets qui m’intéressent autour de l’architecture.
Vous avez un projet et vous ne savez pas par où commencer ? Je peux vous aider.
