Vous possédez une maison devenue trop grande ?
Vous aimeriez optimiser sa surface, générer un revenu locatif ou loger vos enfants ou vos proches de manière indépendante ? Transformer sa maison en plusieurs appartements est une idée séduisante, mais elle ne s’improvise pas.

Dans cet article, vous découvrirez

La checklist complète avant de vous lancer

Étape 1 : Clarifier l’objectif de votre projet

Tout d’abord, définissez précisément le but de votre transformation :

• S’agit-il de créer un logement pour un proche (usage familial) ?
• Souhaitez-vous louer une partie en meublé ou à l’année ?
• Envisagez-vous de revendre un ou plusieurs lots ?

En effet selon vos réponses, les implications réglementaires changent :
location touristique, usage mixte, création de copropriété, fiscalité, régime d’assurance, etc.

Bon à savoir : Toute transformation doit respecter le règlement d’urbanisme de votre commune. Certaines modifications nécessitent une déclaration préalable ou même un permis de construire. Renseignez-vous auprès de votre mairie.

/ À lire aussi : DP ou permis de construire : quelle autorisation pour vos travaux ?

Étape 2 : Vérifier la compatibilité avec les différentes règlementations.

Même sans extension, la division d’un logement est souvent encadrée par :

• le PLU ou PLUi (règlementation d’urbanisme)
• les servitudes existantes
• les normes d’accessibilité si la transformation implique de gros travaux (des dérogations existent selon le montant de vos travaux))
• le plan de prévention des risques (PPRI) en zone inondable

Par exemple :

Certaines communes exigent une (ou plusieurs) place(s) de stationnement par logement créé.

En zone inondable, les pièces de vie doivent parfois être situées à un certain niveau, ce qui peut exclure l’aménagement d’un rez-de-chaussée.

Astuce : Le permis de diviser peut être exigé dans certaines communes, même sans modification de surface et de l’aspect extérieur de votre maison, soyez vigilant.

/ Si vous rencontrez des difficultés pour interpréter le PLU de votre commune vous trouverez plus d’information dans cet article : Comment bien analyser un PLU

Étape 3 : Anticiper les aspects techniques

La transformation d’une maison en deux appartements n’est pas une opération anodine ; je vous conseille de vérifier les aspects techniques et les impacts de votre projet sur l’existant.

Voici quelques points à étudier :

• Nécessité de créer de nouvelles salles d’eau et cuisines
• Indépendance des réseaux (eau, électricité, gaz) : faut-il créer de nouveaux compteurs ?
• Réorganisation des circulations communes (escaliers, halls, entrées séparées ?)
• Est-ce que des travaux structurels sont à prévoir ?
• Isolation phonique et thermique entre logements

Faire appel à un architecte vous aidera à éviter les erreurs coûteuses et à révéler tout le potentiel de votre bien, sans compromettre son intégrité ou son confort.

Étape 4 : Estimer le budget à allouer à votre projet

Une fois défini plus clairement votre projet et les aspects techniques, vous pourrez y voir plus clair sur les couts que l’opération de transformation de votre maison en appartement peut engendrer.

Le budget ne sera pas le même selon :

• le nombre de logements créés
• l’état existant de votre maison
• les aménagements à prévoir (cloisons, réseaux, ouvertures, etc.)

Dans certains cas, l’aide d’artisans pourra être suffisante, mais pour un projet plus ambitieux, l’aide d’un architecte est vivement conseillée afin de :

• structurer les espaces
• prévoir les démarches administratives
• éviter les surcoûts en cours de chantier

Pensez également aux frais « invisibles » : géomètre, notaire, diagnostics, taxes d’aménagement, création de lots…

Etape 5 : Définir les  démarches administratives et juridiques nécessaire à votre projet de division de maison

Vous envisagez de louer ou vendre les nouveaux appartements ?

Voici les démarches souvent nécessaires :

• Création d’une copropriété (avec géomètre et notaire)
• Création des lots cadastraux
• Déclaration au fisc des loyers ou revente
• Raccordement à l’ensemble des réseaux (via les concessionnaires)

Vous restez l’unique propriétaire ?

Certaines démarches sont allégées, mais vous devrez quand même :

• respecter le code de la construction
• garantir l’indépendance des logements
• penser à l’entretien et gestion des parties communes

Astuce : Pour un projet bien pensé dès le départ, entourez vous d’un architecte et d’un notaire.

En conclusion

Transformer sa maison en plusieurs appartements est un excellent levier pour :

• valoriser votre bien
• augmenter vos revenus
• adapter votre logement à votre nouvelle vie

Mais pour que ce projet reste un investissement rentable, durable et conforme, l’accompagnement d’un professionnel est essentiel.

Envie de savoir si votre maison est transformable facilement ?

Je vous propose une visite conseil personnalisée pour :

•  analyser le potentiel de votre maison
•  identifier les contraintes techniques et administratives
• vous donner une estimation réaliste du budget

Bonjour,
je suis Carmen, architecte à Nîmes

Diplômée depuis 2011, j’ai crée mon cabinet en 2022. Je partage sur ces blogs des conseils, des curiosités et des sujets qui m’intéressent autour de l’architecture. 

Vous avez un projet et vous ne savez pas par où commencer ?  Je peux vous aider.